Skip to content →

Lejlighed #2 – status efter 29 måneder

Mine primære investeringsaktiver er lejligheder. Det er en lidt længere historie hvorfor, men kortfattet skyldes det at aktivklasse passer mig rigtig godt. Man få løbende indtægter uanset aktiemarkedet plus, der kan komme betydelige gevinster ved værdistigninger. Jeg køber dog primært for at få den løbende indtægt, som så geninvesteres.

Lejlighed #2

Jeg købte lejlighed #2 tilbage i februar 2015. Det var en lejlighed, der krævede en del arbejde, da den var meget misvedligeholdt. Købsprisen var også derefter og udfra mit budget ville den give en rigtig god forrentning.

Hvis penge ikke var et issue havde jeg uden tvivl købt en nye lejlighed, men det var helt umuligt at låne penge via realkredit (og jeg vil ikke låne af banker).

Tallene:

Lejeindtægt i alt: 134.075

Udgifter:

  • Ejerforening: 15.893 kr
  • Vedligeholdelse: 25.015 kr
  • Ejendomsskat: 1.812 kr
  • Renter: 54.667 kr

Udgifter i alt: 97.386 kr

Profit før skat: 36.689 kr.

Det giver 1265 kr om måneden før skat. Til det skal naturligvis også tillægges at der også bruges tid på håndteringen af lejemålet. Vil gætte på 30 min om måneden, 8-10 timer når der skal skiftes lejer og 10-20 timer i forbindelse med købet.  Det giver i alt 44,5 timer svarnede til ca 1,5 om måneden.

Har det været et godt køb?

Omkostninger til ejerforeningen, ejendomsskat og renter var helt som budgettet.

Vedligeholdelsesomkostninger har dog været væsentlig højere end jeg regnede med. Der blev brugt 39.562 kr til istandsættelse efter købet og jeg havde håbet på at ikke skulle gøres noget de kommende 5 år.

Der blev brugt 25.015 kr på vedligeholdelse, hvilke er for:

  • VVS opgave: 1.418 kr
  • Nye hvidevarer og installation: 7.989 kr
  • Nyt vindue i stuen: 15.608 kr

VVS opgaven skyldes en vandhanen på badværelset. Så den begyndte at dryppe og blev nød til at blive udskiftet. Da der kom nye lejere ind kom de efter noget tid med ønske om nye hvidevarer (køleskabet og opvaskemaskinen). Opvaskemaskinen vaskede ikke rent og  køleskabet havde nogle mangler. Derfor blev det udskiftet.

Jeg ville helst undgå opvaskemaskiner i lejelejlighed, da det kan være svært at definere hvornår den vasker helt rent. Desuden er den svær at vedligeholde og forventer derfor en kort levetid.

Det var klart ved selve købet at lejlighedens store vindue i stuen skulle udskiftes indenfor 5 år. Sidste vinter gav den op og den skulle udskiftes.

Jeg ser ikke at vinduet direkte skal med cash flow betragtningen, da købsprisen blev forhandlet ned blandt andet pga. vinduet. Desuden er det noget, der kan afskrives over de næste 30-40 år. Købte træ-alu vindue, så der netop kunne afskrives over mange år.

Af de lejligheder jeg har er denne lejligheden den der har haft flest problemer. Fra et forrentningsperspektiv har lejligheden i forhold til investeringen (uden tid) givet:

ÅrEget indskud i lejlighedenProfit før skatForrentning
201586.822 kr21.471 kr25%
2016206.822 kr12.184 kr6%
2017251.822 kr3.034 kr1%

Det slår hårdt på forrentningen, når der er vedligeholdelsesposter. Men jeg er stadig tilfreds med købet. Salgsprisen på lejligheden ligger forsigtigt på 10% over købsprisen plus istandsættelsen (624.562 kr). Den forsigtige salgspris minus ejendomsmægler salær på 50.000 kr giver en værdi på 241.00 kr, hvilket er tallet jeg bruger i min opgørelse af nettoformue.

 

Published in Ejendomsinvestering

Comments

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *