Skip to content →

Kategori: Ejendomsinvestering

Hvorfor dit hjem er en forfærdelig investering

Der er en generel opfattelse af, at ens hjem er den bedste investering, man kan foretage sig. Jeg har selv tænkt det i mange år og handlet ud fra det. Men når man evaluerer kriterierne for en god investering, så er egen bolig slet ikke nogen god investering.

BEMÆRK. Diskussionen handler om, hvorfor din egen bolig (typisk) er en forfærdelig investering, når den betragtes som en investering. I mange andre situationer er egen bolig fantastisk. Boligen giver nogle helt basale ting til mennesker som varme, tryghed, rammer for hverdagen, minder over tid og meget mere.

Sidst i artiklen vil jeg komme ind på, hvordan man kan gøre sin bolig til en bedre investering.

Lad os starte hele diskussionen med en opsummering af, hvad der er karakteristikaerne ved en attraktiv/god investering:

  • Likvid – at det er nemt at få solgt investering, når det ønskes.
  • Billig at købe og sælge
  • Simpel at købe og sælge
  • Effektivt marked, hvor man får den pris, aktivet er værd, når man sælger.
  • Aktivet giver løbende dividender
  • Styk prisen er lav og kan let justeres op og ned, som man vil og prisen er ikke så høj, at man har behov for gearing
  • Nem at diversificere
  • Ingen, eller lav pris, mens man holder investeringen
  • Afkast afhænger ikke af lokale events (Region, land, by, vej)
  • Beskattes ikke, mens man ejer det
  • Værdien kræver ikke løbende investering for at holde samme værdi.
  • Kræver ikke forsikring
  • Stressfri
  • Nem at dele med ægtefælle i tilfælde af skilsmisse
  • Investeringen er upåvirket af dine egne behov over tid
  • Der skal ikke bruges tid på investeringen
  • Højt afkast, justeret efter risiko

Der findes helt sikkert flere gode egenskaber ved gode investeringer, men vi har nu fået kridtet banen op for, hvilke egenskaber et godt investeringsaktiv har.

Hvordan passer dette til din egen bolig

Her gennemgår vi så alle overstående punkter i forhold til dit eget hjem, hvor du bor.

Likvid – nemt at få solgt investering når det ønskes.
Det kan bestemt ikke betegnes som nemt at sælge en bolig. For overhovedet at kunne sælge et hus, skal du bruge tid og penge på diverse rapporter og have taget professionelle billeder, men du skal også have en professionel salgsrådgiver (ejendomsmægler) til at sælge den for dig.
Hele processen med at få rapporter og finde mægler kan nemt tage 2-3 måneder i sig selv. Du skal i denne periode forholde dig til en masse forhold, som du måske ikke ved så meget om, fx om tilstandsrapporten er præcis eller om du tør lade dig friste, af højeste vurdering du fik fra ejendomsmæglerne. Derefter er der så selve liggetiden, hvor boligen er til skue for alle på Boligsiden, og der er fremvisninger af boligen. Du skal, højst sandsynligt, også forholde dig til købstilbud, der ligger under listeprisen. Det giver nogle meget svære dilemmaer, for hvor mange andre bud kommer der?
Alt i alt, er det ikke nemt at sælge en bolig. En investering der ikke er nem at sælge, må betegnes som mindre attraktiv.

Den dimentrale modsætning er en aktie i et børsnoteret selskab, som kan sælges med det samme mellem 9-17 på alle hverdage.

Billig at købe og sælge
Når boligen købes, koster det, både når man køber og sælger.
Ved købet benytter du dig oftest af en advokat til at gennemgå købet. Hvis huset ikke købes kontakt,  skal der stiftes gæld hos et realkreditinstitution og/eller i banken. Det koster en række gebyrer i forbindelse med stiftelsen af gælden. Købes boligen konstant, skal der stadig betales for tinglysningen. Den skal selvfølgelig også betales, hvis boligen finansieres.

Ligeledes koster det at sælge boligen: diverse rapporter, ejendomsmægler, evt ejerskifteforsikring, gebyrer til indfrielse af gæld og selvfølgelig tid fra dig.

Et hus til 2 mio. kan hurtigt koste 50.000 for advokat og gebyrer for etablering af realkreditlån i forbndelse med købet. Salget koster endnu mere. Her skal mægleren typisk have 50.000-75.000 kr (bolig til 2 mio), rapporter og billeder koster ca 15.000 kr, ejerskifteforsikring ca 7.500 til 10.000 kr og indløsning af realkreditlånet koster også væsentligt.

Alt i alt, det er relativt dyrt at købe og sælge en bolig.

Simpelt at købe og sælge
Det følger rigtig meget af punkterne “likvid” og “billige at købe og sælge”, at det bestemt ikke er simpelt.

Effektivt marked, hvor man får den pris aktivet er værd, når man sælger den.
Markedet for private boliger er absolut ikke et effektivt markede. Jo, det skulle lige være i situationerne, når markedet koger allermest (sælgers marked). Ellers er markedet meget subjektivt og hvor en prissætning, der er sat “til den rigtige køber” er direkte farlig. Er prisen sat for “højt” til de fleste på markedet, vil liggetiden blive lang og det, i sig selv, vil gøre, at den “rigtige køber” vil komme med et lavt bud.

De fleste boligejere foretager “investeringer” i boligen, mens de bor der. Det kan være nyt køkken, bad eller 1.000 timer i at lave en japansk have. Desværre for disse investeringerne, er det meget subjektivt om en potentiel køber kan lide forbedringerne. Køberen lægger et større beløb i budgettet til udskiftningen af køkkenet og den japanske have, vil meget sandsynligt også have en værdi på 0 kr.

Aktivet give løbende dividender
Mange investeringsobjekter giver en løbende dividende, dvs. afkast i form af penge udbetaling. Nogle aktier giver eksempel hvert år en del af overskuddet videre til investorerne via dividender.
Din egen boliger giver ikke dividender, tværtimod. Du skal hvert år betale ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Hertil kommer løbende drift af ejendommen til forsikring, affald og ikke mindst vedligeholdelse.
Her ses resultatet fra Bolius´ årlige boligejeranalyse:

Så omkring 65% af alle boligejere vurderer, at de bruger mere end 5000 kr om året på småskader og vedligeholdelse. For ca 45% af boligejerene er tallet +10.000 kr om året.

Din egen bolig er altså et aktiv, der månedligt koster for at holde samme stand.

Styk prisen er lav, den kan let justeres op og ned som man vil, og prisen er ikke så høj, at man har behov for gearing

Det er sjældent muligt at justere størrelsen af aktivmassen på en bolig. Størrelsen er meget fast. For aktier og andre aktiver er det muligt at købe og sælge løbende og justere sine positioner. Det er det ikke med din private bolig.

Gearing af dit eget indskud er oftest en forudsætning (hvilket gør, at du kan miste flere penge end dit indskud)
Når der købes en ejendom i Danmark, kan der optages op til 80% af købsværdien i realkreditlån. Fra et investeringsperspektiv betyder det, at man i princippet kan geare sin “investering” med en faktor 5.
Hvis man skyder sin formue på 200.000 ind i sin bolig, kan der købes for op til 1 mio. Det kan der være rigtig fin fornuft i, det gør jeg selv.
Men fra et investeringsperspektiv er det meget aggressiv. Sagen med gearing er, at fald i markedet også bliver forstærket med samme faktor. Dvs. med et fald på 20% vil hele din egen formue være forsvundet, (i teorien) og du bliver teknisk insolvent.

Nem at diversificere
Ikke muligt. Boligen er, hvor den er, du er låst af de forhold, der gælder netop for dit område.

Ingen eller lav pris, mens man holder investeringen
Som vi var inde omkring under punktet med dividender, så koster det løbende at eje egen bolig.

Afkast afhænger ikke af lokale events (Region, land, by, vej)

I nogle områder kan boligpriserne påvirkes meget af, at en enkelt stor virksomhed lukker ned eller skærer ned i antallet af medarbejdere.

Beskattes ikke mens man ejer det

Selv hvis alt gæld betales af, skal man stadig løbende betale ejendomsskat og ejendomsværdiskat.

Værdien kræver ikke løbende investering for at holde samme værdi.
Punktet følger samme data som punktet med dividender. De fleste boligejere har en forventning om, at der skal afsættes et bestemt beløb om måneden til småskader på boligen. Dertil er også de store områder som taget, vinduer mm. som også skal udskiftes efter en årrække.

Kræver ikke forsikring
Igen en ekstra omkostning, som direkte påvirker cashflowet. Dvs. du skal have penge op af lommen hvert år. Den optimale investering kræver ikke løbende, at der skal tilføjes nye penge.

Stressfri
Dette punkt er meget personlighedsafhængigt. Men der kan være forbundet stress med en bolig, fx valg af flexlån, vind og vejr, konstante opgaver i huset og haven, eksempelvis den der revne bagved huset som bliver større og større.

Nem at dele med ægtefælle i tilfælde af skilsmisse
Når det forfærdelige sker, at et ægtepar skilles, er konsekvensen meget ofte, at huset skal sælges. Der vil være nogle følelser knyttet til boligen, hvilket gør, at mange ikke har lyst til at blive boende. En anden effekt er, at boligen oftest er finansieret via realkreditlån, og størrelsen på lånet er udfra det rådighedsbeløb, husstanden har samlet.
En enkelt indtægt kan derfor slet ikke betale af på lånet, hvis man da overhovedet kan blive enig om prisen, og den ene part har lyst til at blive boende i boligen.

Investeringen er upåvirket af dine egne behov over tid

I livet går mange fra en tilværelse som single -> parforhold -> parforhold med enkelt barn -> parforhold med flere større børn -> skilsmisse familie med børn -> ældre i parforhold -> ældre single.

Alle de situationer medfører forskellige boligbehov, hvilket gør, at man i mange tilfæde står i en situation, hvor man har behov for at justere sin boligforhold. Men det er bare rigtig dyrt at sælge og købe et andet hus. I driftomkostninger er det også rigtig dyrt at bo i et alt for stort hus, når børnene er flyttet hjemmefra og man sidder to tilbage.

Der skal ikke bruges tid på investeringen

Et hus kræver bare virkelig meget tid. Jeg har selv haft hus, men det var først, da jeg flyttede fra hus til lejlighed, at det blev klart for mig, hvor meget tid man bruger.

Højt afkast, justeret efter risiko
I det ovenstående gennemgik vi en masse punkter, der gør det klart, at egen bolig overordnet er forbundet med en dele flere risici end eksempelvis aktier.
Hvad hvis man så kigger på afkastet?
Hos Danmarks Statistik findes der tal for m2 prisen over tid. For hele Danmark er prisindekset gået fra indeks 100 i 1992 til indeks 311,6 ultimo 2016. Det svarer til en årlig vækst på omkring 4,6%.
Sammenlignet med det danske C20 / KFX indeks så steg dette fra indeks 95,64 (i 1994, 1989 er indeks 100) til indeks 938 ultimo 2016. Det svarer til en gennemsnitlig vækstrate på 9,8% om året.

(det præcise regnestykke er noget mere avanceret end dette, da der ikke betales eventuelle gevinster ved salg af hus og alle driftsomkostningerne ved at have hus ikke er taget med.)

Med hvad så? Er huse/ejendomme/lejligheder så altid en dårlig investering?

Nej, slet ikke. Boliger kan både give løbende afkast gennem udlejning og der kan realiseres fortjeneste i forbindelse med salg. Pt. er over 50% af min formue placeret i ejendomme. De ejendomme (lejligheder) jeg har købt, er med henblik på udlejning, hvilket gør, at mange af ovenstående punkter ikke er aktuelle.
Der købes kun lejligheder, der efter alle omkostninger er betalt, giver et forventet positivt cashflow hver måned.

Hvis du meget gerne vil have, at din egen bolig skal være en god investering, så sikre dig, at det er en bolig, der kan udlejes.

Hvad tænker du? Kom endelig med argumenter for eller imod, hvor attraktiv egen bolig er som investeringsaktiv.

2 Comments

Lejlighed #1 – status efter 47 måneder

Hele mit projekt med at arbejde mod finansiel frihed startede ved købet af den første lejlighed til udlejning.

På det tidspunkt var jeg 32 år og havde ingen aktiver. Min opsparing fra tidligere var blev tabt efter at måtte sælge et hus jeg havde med en ekskæreste og efter et fejlslagen iværksætterprojekt.  Jeg arbejdede på dette tidspunkt som freelancer og havde oparbejdet ca 500.000 kr i likvider. Min tanker handlede mest om at pengene skulle placeres i nogle aktiver, der over tid var garanteret ikke at miste værdi. Investeringen i en lejlighed var meget tiltagende, da det kunne give et fast cashflow hver måned, helt uafhængigt at markedsværdien på lejligheden.

Til at starte med var der en masse spørgsmål der skulle afklares, fx om:

  • Må man overhovedet have en investeringslejlighed i et ApS?
  • Hvordan skulle budgettet skrues sammen?
  • Hvilken type lejlighed skulle der købes og hvor?
  • Hvad er en god investeringslejlighed?
  • Hvad med huslejenævnet?
  • Hvad hvis toilettet går i stykker midt om natte og alle andre forhold der med lejere?
  • Kan man få et realkreditlån når lejligheden købes i et ApS?
  • Hvad skal man have med i en lejekontrakt?

Der gik vel nok 2 måneder hvor jeg fik afklaret alle spørgsmål og endte med at købe en lejlighed.

Lejlighed #1

Jeg endte med at købe en helt ny lejlighed. Det gav mest mening for mig på tidspunktet, huslejen kan sættes frit på lejligheder der er bygget efter 1992 (dog må den ikke være urimelig). Den nye lejlighed ville heller ikke skulle vedligeholdes før om mange år, derfor var cashflowet også nemmere at estimere.

Til dette første køb brugte jeg en revisor og en advokat for at sikre at alt med selskabet og lejekontrakten kørte efter reglerne. Det var rigtig godt givet ud!

Driftresultatet efter 47 måneder

Lejeindtægter i alt: 399.700 kr

Udgifter i alt:

  • Ejerforening: 30.908 kr.
  • Vedligeholdelse: 0 kr.
  • Ejendomsskat: 17.384 kr.
  • Renter og bidrag på realkreditlån: 152.580 kr.

Indtjening i alt før skat: 198.828 kr eller 4.209 kr om måneden.

Investeringen var på 462.326 kr. hvilket giver en årlig forrentning på 10,9% før skat.

Dette er uden administrationsomkostninger i forbindelse med selskabets revisor eller min egen tid.

Var det et godt køb

Jeg har brugt rigtig meget tid på investeringslejligheder siden dette første køb og jeg har bestemt været heldig med dette køb. Heldig på den måde at dens karakteristikaer er præcist det samme jeg vil gå efter i dag; ny attraktiv lejlighed, delevenlig og i en stor ejerforening og med en god forrentning.

Købet af lejligheden var også en helt primær faktor til at jeg begyndte at overveje at blive finansiel uafhængig. Den gevinst synes jeg er langt større end selve købet.

2 Comments

Lejlighed #2 – status efter 29 måneder

Mine primære investeringsaktiver er lejligheder. Det er en lidt længere historie hvorfor, men kortfattet skyldes det at aktivklasse passer mig rigtig godt. Man få løbende indtægter uanset aktiemarkedet plus, der kan komme betydelige gevinster ved værdistigninger. Jeg køber dog primært for at få den løbende indtægt, som så geninvesteres.

Lejlighed #2

Jeg købte lejlighed #2 tilbage i februar 2015. Det var en lejlighed, der krævede en del arbejde, da den var meget misvedligeholdt. Købsprisen var også derefter og udfra mit budget ville den give en rigtig god forrentning.

Hvis penge ikke var et issue havde jeg uden tvivl købt en nye lejlighed, men det var helt umuligt at låne penge via realkredit (og jeg vil ikke låne af banker).

Tallene:

Lejeindtægt i alt: 134.075

Udgifter:

  • Ejerforening: 15.893 kr
  • Vedligeholdelse: 25.015 kr
  • Ejendomsskat: 1.812 kr
  • Renter: 54.667 kr

Udgifter i alt: 97.386 kr

Profit før skat: 36.689 kr.

Det giver 1265 kr om måneden før skat. Til det skal naturligvis også tillægges at der også bruges tid på håndteringen af lejemålet. Vil gætte på 30 min om måneden, 8-10 timer når der skal skiftes lejer og 10-20 timer i forbindelse med købet.  Det giver i alt 44,5 timer svarnede til ca 1,5 om måneden.

Har det været et godt køb?

Omkostninger til ejerforeningen, ejendomsskat og renter var helt som budgettet.

Vedligeholdelsesomkostninger har dog været væsentlig højere end jeg regnede med. Der blev brugt 39.562 kr til istandsættelse efter købet og jeg havde håbet på at ikke skulle gøres noget de kommende 5 år.

Der blev brugt 25.015 kr på vedligeholdelse, hvilke er for:

  • VVS opgave: 1.418 kr
  • Nye hvidevarer og installation: 7.989 kr
  • Nyt vindue i stuen: 15.608 kr

VVS opgaven skyldes en vandhanen på badværelset. Så den begyndte at dryppe og blev nød til at blive udskiftet. Da der kom nye lejere ind kom de efter noget tid med ønske om nye hvidevarer (køleskabet og opvaskemaskinen). Opvaskemaskinen vaskede ikke rent og  køleskabet havde nogle mangler. Derfor blev det udskiftet.

Jeg ville helst undgå opvaskemaskiner i lejelejlighed, da det kan være svært at definere hvornår den vasker helt rent. Desuden er den svær at vedligeholde og forventer derfor en kort levetid.

Det var klart ved selve købet at lejlighedens store vindue i stuen skulle udskiftes indenfor 5 år. Sidste vinter gav den op og den skulle udskiftes.

Jeg ser ikke at vinduet direkte skal med cash flow betragtningen, da købsprisen blev forhandlet ned blandt andet pga. vinduet. Desuden er det noget, der kan afskrives over de næste 30-40 år. Købte træ-alu vindue, så der netop kunne afskrives over mange år.

Af de lejligheder jeg har er denne lejligheden den der har haft flest problemer. Fra et forrentningsperspektiv har lejligheden i forhold til investeringen (uden tid) givet:

ÅrEget indskud i lejlighedenProfit før skatForrentning
201586.822 kr21.471 kr25%
2016206.822 kr12.184 kr6%
2017251.822 kr3.034 kr1%

Det slår hårdt på forrentningen, når der er vedligeholdelsesposter. Men jeg er stadig tilfreds med købet. Salgsprisen på lejligheden ligger forsigtigt på 10% over købsprisen plus istandsættelsen (624.562 kr). Den forsigtige salgspris minus ejendomsmægler salær på 50.000 kr giver en værdi på 241.00 kr, hvilket er tallet jeg bruger i min opgørelse af nettoformue.

 

Leave a Comment

Happy day! We just purchased another rental apartment.

My brother and I have now completed the purchase of our 3rd apartment.

I will in this blog post go through the  numbers.

Purchase price: EUR 126.846

Initial puchase costs
Title fees: EUR 1.109
Lawyers fees: EUR 461
Estimated rehab costs (worst case): EUR 6.200

Finance
Private loan for the full amount EUR 127.517 (4,75% in interests rate)

Monthly cashflow
Expected rent: EUR 872
Interests (first year) per month: EUR 505
Taxes: EUR 19
Estimated common costs: EUR 156. This includes savings for future repairs, insurance, and some utility.

Budgeted profit before taxes:
Cash flow pr. month: EUR 177
Return on investment (financed): 27,33%

Return on investment if cash financed: 6,42%. This equals a cash flow of EUR 679 per month.

All a decent return for an apartment in a central location in a larger town in Denmark. The apartment also has some appreciation potential , something that is not budgeted for. The seller purchased the apartment at the top of the marked back in 2008 for EUR 172.483. So 36% higher than our price. The marked has recovered in the two largest cities in Denmark, but there will still go some time before we are at the same prices in other cities. I recon at least 5 years or more, but as mentioned we a buying for cash flow so we are not budgetting with any appreciation.

Leave a Comment